Opdatering af indeks for byggeomkostninger

Danmarks Statistiks (DST) Byggeomkostningsindeks for boliger (BYG42) er et kvartalsvist indeks, der beskriver udviklingen i omkostningerne ved boligbyggeriet. Indekset henvender sig dermed til boligentreprenører og håndværkere, men benyttes bredt inden for byggebranchen til prisregulering af byggekontrakter og som indikator for konjunkturudvikling. De primære brugere af indekset er byggeorganisationer, entreprenører, bygherrer, håndværkere, advokater, offentlige institutioner og EU. 

Byggeomkostningsindekset består af tre hovedindeks, som hhv. repræsenterer: 

• Enfamiliehuse
• Etageboliger 
• Boliger totalt (sammenfatning af de to foregående) 

Hvert hovedindeks er inddelt i følgende delindeks på ud fra faggrupper og SfB-bygningsdele.

Desuden kan indeksene være underinddelt i materialeomkostninger og arbejdsomkostninger. 

Indekset var før opdateringen udgivet med navnet BYG42 og vil den opdaterede form hedde BYG43. Indekset beregnes på baggrund af prisudviklinger for ca. 1000 varer og tjenester. Størstedelen indsamles fra DST’s Prisindeks for indenlandsk vareforsyning, mens lønninger hentes fra DST’s Lønindeks. Indeksberegningen foretages på baggrund af et vægtgrundlag, som specificerer hvor stor en andel hver vare/tjeneste udgør af den samlede beregning. 

BYG42 finansieres via Finansloven og er underlagt EU-forordning, som stipulerer at indeksets vægtgrundlag skal opdateres ca. hvert 5. år for at være up-to-date med udviklingen inden for nutidigt boligbyggeri. Vægtgrundlaget blev senest opdateret i 2016 med 2015 som indeksreferenceår. Her indhentede man fra entreprenører byggeregnskaber med omkostningsdata for tre byggerier, som var repræsentative for det typiske boligbyggeri i Danmark i 2015: Et enfamiliehus, et rækkehus og en etagebolig. Byggerierne var udvalgt på baggrund af en analyse foretaget af Danmarks Statistik af det faktiske boligbyggeri i Danmark i 2015. Ved bearbejdningen af byggeregnskaberne fra entreprenørerne var en rådgivende ingeniør med speciale i prissætning af byggerier inddraget. 

Opgavebeskrivelse 

Ifølge EU-forordningen skulle BYG42’s vægtgrundlag opdateres i løbet af 2024 med 2021 (ét år forskudt pga. Covid-19) som referenceår. Til dette skulle DST bruge en ekstern konsulent, der kunne fremskaffe brugbare omkostningsdata, som repræsenterede fordelingen af omkostninger ved det typiske boligbyggeri af enfamiliehuse (fritliggende og rækkehuse) og etageboliger i Danmark i 2021. 

Molio indgik aftale med DST om at udføre opgaven, og Epsilon it blev hyret ind som underrådgiver for Molio med ansvar for at udføre det praktiske arbejde i projektet.

Udvælgelse af byggeprojekter 

For hver af de tre bygningstyper, fritliggende enfamiliehus, rækkehus og etagebolig, udvalgte Epsilon it 3 byggerier, som repræsenterede det typiske boligbyggeri i Danmark. Byggerierne blev udvalgt på baggrund af en analyse af det typiske boligbyggeri i Danmark i 2021, som DST havde foretaget forud for opgavens begyndelse. Analysens formål var at vurdere hvilken type boliger, der repræsenterer det typiske boligbyggeri og den var baseret på faktorer såsom boligareal, antal etager, antal badeværelser, væg- og tagmateriale, opvarmningskilde, prisklasse, og geografisk distribution. På baggrund af analysen udvalgte Epsilon it byggeprojekter, der samlet set repræsenterede det ”gennemsnitlige” boligbyggeri i Danmark.

Da det i praksis var umuligt at finde finde opgørelser af byggerier gennemført i 2021 med den detaljeringsgrad, som DST havde behov for, valgte Molio og Epsilon it en metodik, der kombinerede data fra flere kilder:

• Byggeregnskaber fra gennemførte byggerier af enfamiliehuse, der var indhentet fra 2 typehusfirmaer. Byggerierne var udvalgt med henblik på at repræsentere forskellige byggerityper og geografiske placeringer.
• Data fra Rådet for Bæredygtigt Byggeri for 3 projekter for etageboliger og 3 projekter på rækkehuse bygget i år 2021. For hvert projekt forelå et byggeregnskab og et udtræk fra en LCCbyg-fil med oplysninger om placering i landet og størrelse på projektet.
• Data fra Molio Prisdata fra 2021.

Data fra typehusfirmaer og Rådet for Bæredygtigt Byggeri var anonymiserede før de blev anvendt i projektet.

Molio Prisdata blev anvendt som grundlag for at fordele omkostninger på materialer, løn og leje i de tilfælde, hvor disse oplysninger manglede i det indhentede materiale. Alle Molios Prisdata er beregnet ved at indhente priser på materialer og materiel fra leverandører og indeks for lønudvikling fra Danmarks Statistik. Dermed giver Molio Prisdata et retvisende billede af udviklingen i den procentvise fordeling mellem de forskellige omkostningstyper over tid.

Leverance

For hvert af de udvalgte byggerier blev der foretaget en fordeling af alle omkostninger, der er indgået i selve byggeriets udførelse uden omkostninger til eksempelvis jura, administration, rådgivning, IT, forsikringer mm. Avance og omkostninger til byggeplads og vinterinstallationer skulle heller ikke medtages. 

Der blev leveret regneark for hvert byggeri, hvor byggeriets omkostninger var delt op i separate omkostningsposter, som blev klassificeret efter bygningsdele og faggrupper.

For hver omkostningspost fremgik følgende tydeligt: 

• Klassifikation af bygningsdel i forhold til hovedgrupper i SfB bygningstavle.
• Underinddeling af bygningsdele i SfB grupper.
• Den faggruppe der primært har udført arbejdet: Jord- og betonarbejde, Betonelementarbejde, Murerarbejde, Tømrer- og snedkerarbejde, Maler-arbejde, VVS-arbejde, eller El-arbejde 
• Den samlede omkostning for opsætning/udførelse af den enkelte postering.
• Fordeling af posteringens omkostning på henholdsvis materiale, løn, materiel/maskiner (småt og stort), vand/el og transport. For særligt vand/el og transport blev der i flere tilfælde angivet et kvalificeret skøn. 

Resultatet af arbejdet blev leveret til DST i marts 2024 og er efterfølgende blevet efterbehandlet af DST med henblik på at kunne blive udgivet som et opdateret indeks til branchen.